距离民营房企违约潮集中爆发，转眼已历经整整2年。
尽管期间政策利好消息不断，无奈被彻底扭转的行业信心不再，就连一向被视作“优质民营房企”典型代表之一的碧桂园也终于在与日俱增的现金流管理压力下显露疲态。
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8月10日，碧桂园发布盈警及内幕消息，透露受销售及再融资环境持续恶化的影响，公司账面可动用资金持续减少，为应对阶段性流动性压力，计划采取各项有利的债务管理措施。
今年上半年，碧桂园录得净亏损介乎约450亿元至550亿元。
可售房源超1.2万亿元
上市房企经营业绩的大面积亏损在业界的预期之内，据不完全统计，截至7月31日，已有超过70家内房股及A股上市地产企业发布了上半年业绩预告，其中，约有44家预告上半年归母净利润为亏损，占比超过六成。
行业局面持续恶化，但作为民营房企中至今仍能维持正常经营和债务如期兑付硕果仅存的少数之一，碧桂园仍未轻言放弃，也自有其底蕴。
截至2022年底，碧桂园的总资产为1.74万亿元，其中包含1.2万亿元的可售资源；而企业总负债1.43万亿元，即净资产3096亿元。
同时，在被称为地产史上最冷寒冬的2022年，碧桂园依然保持着相对健康的资产负债表。
截至2022年底，企业剔除预收账款的资产负债率降至69.4%，净负债率低至40%，现金短债比为1.6倍，所有到期债务均如期偿付，有息借款总额下降了466.2亿元。
即便房地产市场已经基本完成从民营房企主导向央国企主导的大洗牌，碧桂园凭借2022年全年及2023年上半年分别70万套、27.8万套房屋的交付量，依然位居行业首位，且不存在逾期未交付的情况。
因此，尽管现金流阶段性承压，碧桂园仍强调，有信心通过相关债务安排保障公司的可持续发展并完成保交楼的任务，履行企业的社会责任，维护投资者合法权益。
而在业内看来也的确如此，不同于资不抵债的出险房企，碧桂园的公司资产足以覆盖所有有息债务，流动性不足只是阶段性的问题。而且，截至2022年末，该公司仍有超过1.2万亿元的充裕可售资源，若能维持到销售端好转得以正常去库存，足以保障未来经营的有序开展。
事实上早在2023年初，在多部门政策联合推动下，业界本以为房地产市场有望触底反弹，但市场走势之疲弱却超出了行业的预期。
7月份，TOP100房企的单月销售额同比下降34.1%，环比下降33.8%。而前7月，TOP100房企销售总额同比下降4.6%。
碧桂园的权益销售额也连续4个月环比下降，前7月实现权益销售金额1408亿元，同比下降35%。这在很大程度上影响了经营性现金流的流入，叠加再融资环境持续恶化、借新还旧困难的影响，最终导致了碧桂园账面可动用资金的持续减少，引发此次的流动性问题。
下半年仍有42.2万套交付任务
在此背景下，为了保交楼、保兑付、保运营，碧桂园已经倾尽所有、积极自救，早已采取了加快销售回款和应收债权回收、积极拓展融资、加速盘活大宗资产、最大限度削减支出等措施开源节流。
按照计划，为了持续保持着零违约的良好记录，碧桂园2023年的总体交付目标仍为70万套房屋。这意味着，在上半年已顺利完成27.8万套的前提下，下半年企业还有42.2万套的交付指标待完成，任务更加艰巨。
要知道，在销售不畅的情况下，这些交付数据和债务清偿数据，都是以现金流承压作为代价的。
2020年至2022年，碧桂园有息负债总额减少了近1000亿元，偿债资金绝大部分来自经营性现金流。三年间，企业融资活动所产生的现金流量净额连续三年为负数，流出总额高达1257亿元。
从过往公告内容不难看出，控股股东也拿出了极大的诚意与碧桂园共渡难关。
上市至今，碧桂园控股股东及其家属已通过借款、增持股票、购买债券、以股代息等方式合计支持该公司折合约386亿港元且从未减持股票，包括累计提供约66亿港元的无息无抵押借款。
碧桂园方面坦承，管理层进行了深刻反思，虽然对本轮市场调整周期有预判，但对市场下行的深度、烈度和持续度估计不足，未能及早做出更有力度的应对措施。
下一步，公司将坚守责任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭转当前的困局。包括采用专款专用、严格管理预售监控资金等方式，切实保障全国范围内项目的运转并完成保交楼任务；与各持份者沟通，并考虑采取各种债务管理措施，积极化解阶段性流动压力。
此外，公司也将尽最大努力做好销售，盘活酒店、写字楼、商铺等沉淀资产，精简组织、减少行政管理费用开支，改善经营效益。并在这个特殊时期成立由董事会主席杨惠妍任组长的专项工作小组，建立工作机制，努力渡过难关。
供需两端齐发力，保障行业平稳健康
值得一提的是，在房地产营销环境长时间难以改善、去库存化成为奢望的情形下，庞大的债务困局单靠企业自身就如同无底洞一般，始终难以逃脱。在碧桂园之前，旭辉集团、远洋集团等监管层认定的示范房企已经先后在2022年11月和今年7月正式宣告违约。
旭辉集团给出的解释是，市场进一步恶化，销售疲弱，行业融资愈趋困难，公司现金流恶化程度超出预期。而“断供潮”又让多地政府事实上进一步收紧了监管资金的提取，导致房企的流动性进一步承压，客观上造成旭辉账面上的大量现金无法满足企业的合理按需使用。
克而瑞分析了54家重点样本上市房企的财务情况，发现2022年虽然政策面对民营房企融资释放一定利好，但结合实际发债规模及发债企业来看，对应标的企业仍仅为别个优质房企，且发行规模相对有限，政策信号意义仍大于实际拉动作用。
加上2023年中期至今，房地产销售端持续性恶化，包括示范房企在内的民营企业再次大面积遭遇流动性难题，这已不仅仅是企业个体经营层面所能解决的问题，因此再度引起监管层的重视。
7月底以来，中央及各部委相继发声，表示要“适时调整优化房地产政策”。中国人民银行行长潘功胜也在8月3日表示，要精准实施差别化住房信贷政策，满足民营房地产企业合理融资需求。
相关专家表示，稳地产，不仅能稳经济、更能“稳就业、保民生”，稳地产的首要是稳市场主体。而目前中国房地产市场的销售额有超过八成是民营房企提供的，民营房企若是大面积陷入生存困境，将难以维护房地产市场的平稳健康发展和良性循环。但目前的政策落地情况并不足以支撑民营房企的基本面改善，加速融资等相关支持政策的落地迫在眉睫。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶也认为，近期中央及各部委密集发声，带动了房地产市场预期和信心的修复，但在房地产销售未实现整体企稳回升之前，加大房企融资支持至关重要，只有供求两端协同发力，才能最大程度地保障房地产行业平稳健康发展。
